Inwestycja ze zwrotem 154%, której nie zrealizuję... A szkoda!

Rynek nieruchomości to nie tylko kupowanie mieszkań na wynajem. To także kupowanie, remontowanie (lub też nie) i sprzedaż mieszkania z zyskiem. Z racji wolnego czasu, kilka tygodni temu zacząłem interesować się mieszkaniami z rynku komorniczego. Licytacje komornicze to idealna opcja do tego, aby kupić nieruchomość poniżej jej wartości rynkowej.

W związku z tym, że Szczecin nie posiada ciekawych mieszkań na licytacjach, postanowiłem zerknąć, czy nie ma ofert dla mojego rodzinnego miasta. I jak się okazało, były to wtedy dwie oferty. Temat dotyczy mieszkania 4 pokojowego o powierzchni 64m2. Dlaczego zainteresowałem się tą nieruchomością i rynkiem w moim rodzinnym mieście? Powodów było kilka:

• niższe ceny niż w Szczecinie
• mniej inwestorów (praktycznie zero)
• działam na własnym terenie, znam okolice i wiem "gdzie psy szczekają" :)
• brak ofert typu "sprzedam mieszkanie" - około 10, 15
• duże zapotrzebowanie na mieszkania (TBS-y rozchodzą się jak ciepłe bułeczki)
• niewielki rynek najmu - brak mieszkań do wynajęcia

Mimo tego, że miasto jest znacznie mniejsze niż Szczecin i liczba mieszkańców jest analogicznie mniejsza, to uważam, że warto tutaj zainteresować się tematem mieszkań.

Mieszkanie 64m2 spełnia wszystkie wymagania, które powinno spełniać jako Mieszkanie Idealne, czyli:

• jak najniżej położone (tutaj parter)
• niski blog (tutaj cztery piętra bez windy)
• w miarę nowy budynek (lata 80/90 - lepsze to niż bloki z lat '70)
• wszędzie blisko
• dostępność lekarzy, sklepów i w obrębie 600m dostęp do każdej komunikacji (autobusy, pkp)
• widok na tereny zielone, międzyblokowe, ale zielone

Najważniejszym dla mnie powodem, dla którego powinienem teraz podjąć współpracę z komornikiem to fakt, że pierwsza licytacja zakończyła się brakiem zainteresowania. W związku z tym kilka dni temu została ogłoszona kolejna licytacja za 2/3 ceny oszacowanej przez rzeczoznawcę.

Więc kupując mieszkanie za 130.000 zł (2/3 sumy) na wstępie jestem "do przodu" o 33%, czyli około 60-70.000 złotych przed opodatkowaniem. Prawdę mówiąc, na dniach prawdopodobnie (jak mi się uda znaleźć czas) udam się do mieszkania, aby wykonać wizję lokalną. Jest to teoretyczna inwestycja, ponieważ tak czy inaczej jej nie dopnę. Dlaczego? Nie posiadam wolnych środków w wysokości 130.000 zł, które ot tak mógłbym przeznaczyć na inwestycję.. Do tego należy doliczyć ewentualny remont, więc liczby robią się jeszcze wyższe.

Przy założeniu, że mieszkanie nie posiada żadnych wad prawnych (brak służebności, niechcianych lokatorów itp) to jest to idealna inwestycja. Mieszkanie rozeszłoby się w ciągu 30-50 dni, nawet bez przeprowadzania jakiegokolwiek remontu.

Liczby zakładają, że byłbym jedynym zainteresowanym kupnem nieruchomości.

Koszt mieszkania: 130.000 zł

Średnia cena za mieszkanie 4 pokojowe do małego remontu, 60-65m2: 180-200.000 zł

Zysk przed opodatkowaniem: 50-70.000 zł

ROI: 154%

Dopiero raczkuję w tematyce flipów, staram się analizować przykłady i wyciągać z nich wnioski, dlatego też mogę się co do przedstawionego mieszkania mylić. Celem jest poznać rynek, prześledzić oferty i wybrać tę, na której na pewno zarobię. 

Flipy zaplanowane mam na najwcześniej wakacje 2017 i później. W pierwszej kolejności chciałbym zrealizować nawet niewielki zysk na kawalerkach - 10-15.000 zł przed opodatkowaniem mnie jak najbardziej zadowala na pierwszy raz. Mój człowiek czeka na informacje ode mnie, kiedy możemy ruszać z tematem. Oby jak najszybciej!

Docelowo chciałbym się przekonać, czy to co przekazuje Wojciech Orzechowski sprawdzi się na rynku szczecińskim i okolicach. Każde miasto rządzi się swoimi prawami, ale cel mam wspólny - podwajać kapitał do tego momentu, w którym będę mógł zakupić nieruchomości na wynajem i żyć z przychodów z najmu.

Obecnie jestem właścicielem jednej kawalerki, która od samego początku miała być pod wynajem. Póki co, zero pustostanu :) Uzbieranie jednak kapitału na kolejne mieszkanie mija się z celem, ponieważ o wiele łatwiej (z punktu finansowego) jest mi zarobić na flipie, niżeli na wynajmie. Najpierw wypadałoby w jak najkrótszym czasie pomnożyć majątek, a dopiero potem zabrać się za kupowanie mieszkań na wynajem.

Przy okazji zapraszam do polubienia mojego bloga na Facebook, link znajdziesz poniżej!